รายงาน: บิ๊กอสังหาฯ ชี้ปัจจัยบวก-ลบปี61จับตาทาวน์เฮาส์เบียดคอนโดฯ-บ้านเดี่ยว

ผู้ประกอบการภาคอสังหาฯมั่นใจตลาดปี 61 โตต่อเนื่อง "อธิป" ฟันธง ปี 61 ทาวน์เฮาส์ 2-4 ล้านบาท เติบโตที่สุดในตลาด จับตากินแชร์บ้านเดี่ยว-คอนโดฯ เพิ่ม หลังราคาคอนโดฯ ขึ้นแรงเกินกำลังซื้อของผู้บริโภค บ้านเดี่ยวไม่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ เหตุราคาสูงอยู่ไกลระบบขนส่งรถไฟฟ้า เดินทางเข้าสู่แหล่งงานไม่สะดวก ผู้บริหาร "พรสันติ" เครือแอล.พี.เอ็น.ฯ ชี้บ้านหรูแนวราบในเมืองยังโต แต่ไม่หวือหวา บิ๊ก "กานดา" ให้จับตาการเปลี่ยนผ่านทางการเมือง เป็นได้ทั้งปัจจัยบวกและลบ หากราบรื่นหนุนตลาดโตแบบยั่งยืน คาดตลาดรวมปี 61 แนวราบ-คอนโดฯ โตไม่ต่ำกว่า 10%

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 ว่า จะขยายตัวได้ดีกว่าปี 60 เพราะได้รับปัจจัยบวกจากการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่ดี ปัจจัยลบมีน้อย โดยคาดว่าตลาดรวมจะขยายตัวได้ไม่ต่ำกว่า 5% แต่ไม่เกิน 10% ทั้งนี้ ในปี60 ตลาดคอนโดมิเนียมเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีส่วนแบ่ง (แชร์) ตลาดมากที่สุด 55% บ้านเดี่ยว 25-30% และทาวน์เฮาส์ 15-20% ส่วนในปีนี้ คาดว่าตลาดคอนโดฯ จะยังคงเป็นกลุ่ม ที่อยู่อาศัยที่มีแชร์มากที่สุด 50% ขณะที่บ้านเดี่ยวจะลดลงมาอยู่ที่ 25% และที่น่าจับตามอง ตลาดทดะๅาวน์เฮาส์ที่มีแชร์ในตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 25% จากการแชร์ตลาดบ้านเดี่ยวและคอนโดฯ เพิ่มเข้ามา

"จากแนวโน้มดังกล่าว ทำให้ในปี 61 ตลาดทาวน์เฮาส์ กลุ่มราคา 2-4 ล้านบาท จะมีอัตราการเติบโตสดใสมากที่สุดในตลาด โดยคาดว่าจะเติบโต 10-15% เนื่องจากเป็น กลุ่มที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการลูกค้าครอบครัวขนาดเล็กได้ดี ประกอบกับทำเลที่ตั้งโครงการ ยังอยู่กึ่งกลางระหว่างคอนโดฯ และบ้านเดี่ยว ทำให้สามารถขยายแชร์ไปยังสองตลาดได้มากขึ้น เพราะกลุ่มครอบครัวใหม่หรือครอบครัวขนาดเล็กนั้น ต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่อยู่อาศัยมากกว่าคอนโดฯ แต่ระดับราคาไม่สูงมาก และมีทำเลที่ตั้งโครงการที่เดินทางสะดวก ขณะที่คอนโดฯนั้น แม้จะมีทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางเพราะอยู่ใก้รถไฟฟ้า แต่ปัญหาคือ ราคาแพงขึ้นจากต้นทุนที่ดิน เมื่อเทียบกับทาวน์เฮาส์ในทำเลที่ห่างออกไปเพียงเล็กน้อย ทำให้ผู้บริโภคหันไปเลือกซื้อทาวน์เฮาส์มากกว่าจะตัดสินใจซื้อคอนโดฯ เพราะ ราคาใกล้เคียงกัน แต่ได้พื้นที่ใช้สอยเพิ่ม และที่สำคัญได้กรรมสิทธิ์ที่ดินด้วย"

ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมในปี61นี้ คาดว่าจะเติบโต 10% และยังครองส่วนแบ่งตลาดมากที่สุดในกลุ่มที่อยู่อาศัย โดยทำเลเลียบแนวรถไฟฟ้ายังได้รับความนิยมจากผู้บริโภค ที่ให้ความสำคัญกับการเดินทางเข้าสู่แหล่งงานได้อย่างรวดเร็ว บ้านเดี่ยวยังขยายตัวแต่ไม่หวือหวาเท่ากับตลาดแนวสูง  โดยกลุ่มหลักคือ ครอบครัวขนาดกลางถึงขนาดใหญ่ ซึ่งจะขยายตัวอยู่รอบนอกเมืองเหมือนเช่นที่ผ่านมา คาดบ้านเดี่ยวในปีนี้จะเติยโตอยู่ที่ประมาณ 5%

"การปรับตัวของราคาคอนโดมิเนียมที่สูงขึ้น ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคบางกลุ่มลดลง และหันไปพิจารณาซื้อทาวน์เฮาส์แทนการซื้อคอนโดฯ นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยเรื่องพื้นที่ใช้สอยที่จำกัดของคอนโดฯ เมื่อเปรียบเทียบงบประมาณเท่าๆ กัน คือ วงเงิน 3 ล้านบาท หากซื้อคอนโดฯ จะได้พื้นที่ใช้สอย 30 ตารางเมตร แต่หากไปซื้อทาวน์เฮาส์จะได้พื้นที่ใช้สอยอย่างน้อย 70 ตร.ม. นี่คือปัจจัยที่จะทำให้ในปี 61 ทาวน์เฮาส์สามารถแบ่งแชร์คอนโดฯ ได้มากขึ้น"

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดนั้น คาดว่าในปีนี้จะขยายตัวไม่มาก เนื่องจากกลุ่มผู้บริโภคยังประสบปัญหากำลังซื้อที่ลดลง จากปัญหาราคาสินค้าทางการเกษตรตกต่ำ ยกเว้นหัวเมืองใหญ่และเมืองท่องเที่ยว ที่มีอัตราการขยายตัวทางเศราฐกิจที่ดี โดยตลาดบ้านเดี่ยวจะขยายตัวมากที่สุด รองลงมา ทาวน์เฮาส์ และที่ต่ำสุดจะเป็นตลาดคอนโดฯ สวนทางกับตลาด กทม.และปริมณฑล เนื่องจากคนต่างจังหวัดยังนิยมที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว มีเพียงหัวเมืองใหญ่เท่านั้นที่มีการขยายตัวของคอนโดฯ

"แนวโน้มการเติบโตของคอนโดฯ ปี 61 ใน กทม.และปริมณฑลจะขยายตัวได้ประมาณ 10% ขณะที่ตลาดต่างจังหวัดจะขยายตัวได้ไม่เกิน 3% เพราะการขยายตัวโดยมากจะไปกระจุกที่หัวเมืองใหญ่หรือเมืองท่องเที่ยว ซึ่งมีอัตราการขยายตัวทางเศราฐกิจที่ดี"

ตลาดบน ไปได้ แต่ไม่หวือหวา

นายจรัญ เกษร กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรสันติ จำกัด ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN กล่าวว่า สำหรับตลาดบ้านแนวราบนั้น โดยปกติมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง เพราะเป็นตลาดที่มีความต้องการซื้ออยู่จริง (เรียลดีมานด์) ไม่มีการเก็งกำไร แต่อัตราการขยายตัวนั้นจะไม่หวือหวาเหมือนกับตลาดคอนโดฯ โดยตลาดใหญ่ของบ้านแนวราบยังคงเป็นระดับราคา 2-5 ล้านบาท ส่วนตลาดกลาง-บน นั้นแม้จะมีขนาดตลาดไม่ใหญ่ แต่ผู้ประกอบการทุกรายยังต้องเข้ามาจับตลาดนี้เพราะในช่วงที่ผ่านมาตลาดกลาง-ล่างมีการชะลอตัวจากปัจจัย

ลุมพินี ทาวน์ เรสซิเดนซ์ บางนา-ศรีนครินทร์ ด้านเศรษฐกิจที่กระทบกำลังซื้อของผู้บริโภค ประกอบกับสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อบ้าน

"ผู้ประกอบการจำเป็นต้องขยับมาพัฒนาสินค้าเข้าสู่ตลาดกลาง-บน ซึ่งเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจหรือกลุ่มที่ภาวะเศรษฐกิจไม่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ ทำให้ในช่วงที่ผ่านมาตลาดกลาง-บนดูเหมือนว่ามีการขยายตัวดี ทั้งด้านการเปิดตัวและยอดขาย แต่ความจริงแล้วตลาดกลาง-บนนั้น มีการขยายตัวตามปกติ แต่มีความหวือหวามากขึ้นเพราะมีผู้พัฒนาสินค้าเข้าตลาดมากกว่าปกติเท่านั้น"

สำหรับทิศทางหรือแนวโน้มตลาดปี 61 ของบ้านแนวราบ ในตลาดกลาง-บนนั้น เชื่อว่าจะมีอัตราการขยายตัวเท่าๆกับ ปีที่ผ่านมา โดยการขยายตัวจะมีรูปแบบกระจายตัวไปตามทำเลใจกลางเมืองและทำเลศักยภาพ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีกลุ่มกระกูลเก่าอยู่อาศัย และโซนเก่าแก่ที่มีเศรษฐีอาศัยอยู่ แต่จำนวนยูนิตในโครงการที่มีการพัฒนาจะมีจำกัด เพราะที่ดินในการพัฒนามีขนาดเล็ก เน้นเจาะลูกค้าเฉพาะกลุ่ม"

"การตัดสินใจซื้อของกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้เรียกได้ว่า มาจากอารมณ์ หรือความรู้สึกมากกว่าการตัดสินใจเลือก และตัดสินใจซื้อด้วยความจำเป็น ซึ่งต่างจากกลุ่มบ้านในตลาด กลาง-ล่าง ที่ต้องคำนึงถึงราคาความเหมาะสมและกำลังซื้อ รวมถึงทำเล แต่ลูกค้ากลุ่มตลาดกลาง-บนนั้นต่อให้แบบบ้าน ดีแค่ไหน แต่ถ้าไม่ถูกใจหรือไม่อยู่ในทำเลที่อยากได้ก็ไม่ซื้อ"

คาดยอดโอนปี 60 ลดลง 9%-มูลค่าลด 7%

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ในปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯมีการขยายตัวใกล้เคียงกับปี 59 โดยปัจจัยที่ทำให้ตลาด ปี 60 ขยายตัวได้ดีมาจากการเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ที่เพิ่มขึ้น ซึ่ง ณ เดือน พ.ย.60 มีคอนโดฯ เปิดใหม่รวม 6.2 หมื่นหน่วย หรือเติบโต 15% จากปีก่อน เนื่องจากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดฯ หดตัวลง 3-4% ขณะที่โครงการจัดสรรแนวราบมีการเปิดตัวลดลง 17% แต่โดยรวมทั้งปีจะมีโครงการเปิดใหม่ไม่น้อยกว่าแสนหน่วยใกล้เคียงกับ ปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นว่าสถานการณ์ตลาดค่อนข้างดี เพระเป็นการปรับตัวตามดีมานด์ที่แท้จริง

ขณะที่ยอดโอน ณ เดือน ต.ค.60 รวมอยู่ที่ 1.4 แสนหน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี59 ที่ 1.46 หน่วย เป็นการลดลงของกลุ่มคอนโดฯ 20% โครงการแนวราบลดลง 8% ส่วนในด้านมูลค่านั้น ลดลงกว่า 14% ซึ่งถือว่าไม่มาก ทั้งนี้ คาดว่า ณ เดือน ธ.ค. ยอดโอนรวมทั้งปีจะอยู่ที่ 1.6 แสนหน่วย ซึ่งลดลงจากปีที่ผ่านมาเพียง 9% ขณะที่ในด้านมูลค่าจะลดลง 7% ซึ่งถือว่าลดลงไม่มาก แม้จำนวนหน่วยที่เปิดตัวจะน้อยกว่าปี 60 เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในปีที่ 60 มีราคาเฉลี่ยสูงกว่าปี 59โดยที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในปี 60 นั้นมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.64 ล้านบาทต่อหน่วย

ห่วงเปลี่ยนผ่านการเมืองชี้ชะตาอสังหาฯ!

สำหรับปัจจัยบวก ที่ทำให้ตลาดอสังหาฯในปี 60 ขยายตัวได้ดี นั้นมาจาก 3 ปัจจัยหลักๆ คือ 1.การคงอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ที่ 1.5% ซึ่งจะส่งผลต่อการปรับตัวของดอกเบี้ยจริงให้ยังปรับตัวอย่างช้าๆ 2.โครงการลงทุนโครงข่ายคมนาคมของภาครัฐ ซึ่งเริ่มขยายออกไปในส่วนภูมิภาคมากขึ้น ส่งผลดีต่อกำลังซื้อในต่างจังหวัด จากเดิมที่ตลาดอสังหาฯ ต่างจังหวัดในช่วงที่ผ่านมายังทรงๆ เพราะคอนโดฯ ยังไม่ฟื้นตัว แนวราบยังนิ่งๆ ขณะเดียวกัน ต้องจับตาดุว่าภาคการส่งออก ที่ขยาตัวได้ดีจะทำให้ราคาผลผลิตทางการเกษตรขึ้นไปด้วยหรือไม่ เพราะหากราคาผลผลิตทางการเกษตรดีขึ้นจะส่งผลต่อกำลังซื้อในตลาดต่างจังหวัดให้กลับมาฟื้นตัวได้ดีขึ้น และ 3. การใช้มาตรา44 ประกาศผังเมืองใหม่ ในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งส่งผลดีต่อการพัฒนาพัฒนาโครงการใหม่ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่เข้าไปลงทุนเปิดตัวโครงการที่อยู่อาสัยในพื้นที่ดังกล่าว

นายอิสระ กล่าวว่า จากปัจจัยบวกและแนวโน้มตลาดอสังหาฯทั้งแนวราบและคอนโดฯ ในปีที่ผ่านมาถือว่าเอื้อต่อการขยายตัวของตลาดในปี 61 ได้เป็นอย่างดี เนื่องจากปัจจัยบวกดังกล่าวยังส่งผลต่อตลาดมาถึงไปนี้ด้วย โดยคาดว่าทิศทางตลาดอสังหาฯในปีนี้จะขยายตัวได้ดีทั้งตลาด โดยคาดว่าโครงการแนวราบจะขยายตัวได้ไม่ต่ำกว่า 10% ขณะที่คอนโดฯก็น่าจะขยายตัวได้ในระดับ 10% เช่นเดียวกัน

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยลบที่น่าเป็นห่วงในปี 61 นี้และเป็นที่น่าจับตาติดตาม คือ การเปลี่ยนผ่านทางการเมือง ซึ่งหากการเปลี่ยนผ่านมีความราบรื่นดี ก็จะกลายเป็นปัจจัยบวกหนุนตลาดให้เติบโตอย่างมั่นคง แต่หากมีสถานการณ์ไม่ดีเกิดขึ้นจะส่งผลลบกระทบปัจจัยบวกที่มีอยู่ทั้งหมดหายไป

"ปัจจัยที่น่ากังวลอีกเรื่อง คือ ปัญหาแรงงาน ซึ่งในเรื่องแรงงานนี้ รัฐมนตรีใหม่ที่เข้ามาดูแลกระทรวงแรงงานต้องมีความชัดเจน ทั้งแรงงานต่างด้าวที่มีบัตรและกลุ่มที่ได้รับการผ่อนปรน เพราะมาตรการผ่อนปรนดังกล่าว กำลังจะหมดลงในเดือน มี.ค.61 นี้ ดังนั้น ต้องมีความชัดเจนในเรื่องการออกบัตร ต่ออายุบัตรใหม่ หรือจะยืดระยะการผ่อนปรนออกไป เพราะปัจจุบันแรงงานในภาคอุตสาหกรรมก่อสร้างในประเทศกว่า 80-905 เป็นแรงงานต่างด้าว หากเกิดปัญหาขึ้นจะกระทบต่อปัญหาแรงงานทันที เพราะในปีนี้ความต้องการแรงงานมีแนวโน้มว่าจะขยายตัวสูง ทั้งจากโครงการภาครัฐที่เริ่มก่อสร้าง และภาคก่อสร้างที่เกิดจากโครงการเอกชน"


ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา








บ้านลุมพินี บ้านเดี่ยวลุมพินี ทาวน์โฮมลุมพินี โฮมออฟฟิศลุมพินี บ้านน่าอยู่ ทาวน์โฮม บ้านพร้อมอยู่


คอนโด คอนโดมิเนียม ขาย คอนโด ลุมพินี คอนโด คอนโด สร้างใหม่ คอนโด LPN